学步杨国强，吴亚军挤龙湖“泡沫”迟了七年

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@房财经 无言 小哲

地产示范生果然名不虚传。

南有碧桂园，北有龙湖。在地产下行的日子里，它们不约而同地干了一件事，对外鼓吹环比数字。

5月份，它们的销售额环比分别增长27%、23.1%。在公告里，二者一板一眼，只披露了5月份的归属于母公司权益的销售金额，碧桂园为287.1亿元，龙湖集团为90.6亿元。

没有同比，也没有环比。谁想了解，自己算去。

它们两家，还有一个非常相似的地方，只公布归母权益的销售额。龙湖是今年才开始这么做，大概是向碧桂园偷学的。

吴亚军学步杨国强

不像恒大，碧桂园大而不倒的原因，是可以溯源的。

农民出身、没有念过大学的杨国强，18岁前用赤脚走路，知道路难走，所以格外小心。

房财经花费颇大精力，一个一个公告地翻，终于发现——在2015年5月之前，碧桂园每月发布的未经审核营运数据，是全口径的合同销售额。

从该年6月起至2018年5月份，偶尔会加上归属于公司股东权益的销售金额。但从2018年6月份起，碧桂园这种例行的运营数据，就只发归母权益的数字了。

或许，在去年年底的某一天，龙湖集团老板吴亚军在研究碧桂园时，突然发现了杨国强这个公开的秘密。

这么多年来，高歌猛进的地产商们，已经习惯了吹泡泡，全口径的数额大，摆在金主爸爸面前，这就是实力的象征。

实际上，这个数字是虚幻的，房企之间的合作，导致全口径数字被反复叠加。

公开数据显示，截至2021年末，79家内房股少数股东权益占比均值为32.6%，较2020年末提升4.7个百分点。其中，21家房企少数股东权益占比超过50%，14家房企少数股东权益占比低于5%。

碧桂园与龙湖的少数股东权益占比分别为33.89%、43.69%。

但它们分利润时，碧桂园比较"公道"，给出34.61%利润，而龙湖则很强势，只分给别人24.96%，剥削了18.73%。

两个示范生，对小股东的态度差异蛮大。

有些时候，女人比男人更有韧劲，更狠!吴亚军和蔡奎离婚后，还在美国生了双胞胎儿子。但杨国强却一直守着糟糠之妻，女儿接班也是一样。

还原真实的样子

2021年过后，吴亚军决定展示一个更加真实的龙湖，先从每月的经营数字开始，把少数股东权益的那部分剔除了。

这看似是个小动作，但几百家上市房企里，敢于裸露的，也只有碧桂园和龙湖。连万科和一众央企地产商，也都是发全口径数字。

由于公布口径的变化，吴亚军最近应该受到不少困扰。

一些不明就里的媒体，硬是拿龙湖2022年归母权益口径和2021年全口径去对比，得出一个可怕的数字：前5月销售额下滑63.79%!

股民用脚投票，导致龙湖股价有一天大跌近9%。老板们哪里能容忍一再跌的声音。

龙湖和碧桂园的公关团队想出一个妙招，发布环比上涨的利好，再添加一些有利于公司发展的材料。于是，这两家公司业绩上涨的新闻就出炉了。

如果不信，可以上网搜搜。

经历了前4月的同比下跌，地产行业原本5月份有所好转，但依然在继续同比下跌。

拿公认最优秀的龙湖集团举例子。

进入5月，龙湖集团的销售同比跌幅进一步扩大。5月单月归属股东权益的合同销售金额人民币90.6亿元，同比2021年166.11亿元，下降45.45%;归属股东权益的合同销售面积55.9万平方米，同比下降43.08%。而前四月同比2021年下滑32.2%。

把周期拉长来看。

截至2022年5月末，龙湖集团实现归属股东权益的合同销售人民币404.9亿元，同比2021年629.71亿元，下降35.7%;归属股东权益的合同销售面积239.4万平方米，同比下降34.97%。

而碧桂园前五月的全口径销售额，也从去年的3777.92亿元下滑至今年的2277.71亿元，跌幅39.71%。

没有幸免者

示范生们尚且如此，其它上市房企更是一片惨淡。

房财经统计了32家已发布2022年前5月销售数据的房企，同比无一上涨，平均跌幅48%。最高跌幅者是正荣地产，73.08%，最低跌幅者是越秀地产，15.25%。

再如，称地产进入黑铁时代的万科，果然没有白银时代的风光。

今年前五月，万科合同签约销售额为1681.1亿元，同比下滑41.39%。去年业绩不佳，郁亮还做了一场秀，向股民们道歉。

跌得超过70%的，还有世茂集团，2022年前五月合同签约额仅为342.6亿元，跌幅71.87%。前几年，许世坛收购了福晟集团和泰禾集团的一些资产，导致消化不良。

今年前五月，销售额跌幅超过50%的名单，有一长串，从高到低依次是：祥生控股-66.36%、禹洲集团-59.43%、融创中国-59.15%、富力地产-58.40%、龙光地产-58.18%、绿地香港-57.60%、德信地产-55.40%、宝龙地产-55.25%、旭辉控股-54.90%、美的置业-53.83%、中国金茂-53.79%、合景泰富-53.03%和奥园集团-52.87%。

6月份会怎样，依然难料。

虽然如今有60多个城市出台政策救市，但最可怕的是，老百姓口袋里没钱。

裁员、降薪，一些企业主虽然握有现金，但未来的不确定性，也不敢轻易扩大生产、不敢大肆消费。尤其是房子，一旦砸钱，等于把家底交出去了。

行业多艰，无人幸免。

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