@房财经 无言 小哲
地产示范生果然名不虚传。
南有碧桂园,北有龙湖。在地产下行的日子里,它们不约而同地干了一件事,对外鼓吹环比数字。
5月份,它们的销售额环比分别增长27%、23.1%。在公告里,二者一板一眼,只披露了5月份的归属于母公司权益的销售金额,碧桂园为287.1亿元,龙湖集团为90.6亿元。
没有同比,也没有环比。谁想了解,自己算去。
它们两家,还有一个非常相似的地方,只公布归母权益的销售额。龙湖是今年才开始这么做,大概是向碧桂园偷学的。
吴亚军学步杨国强
不像恒大,碧桂园大而不倒的原因,是可以溯源的。
农民出身、没有念过大学的杨国强,18岁前用赤脚走路,知道路难走,所以格外小心。
房财经花费颇大精力,一个一个公告地翻,终于发现——在2015年5月之前,碧桂园每月发布的未经审核营运数据,是全口径的合同销售额。
从该年6月起至2018年5月份,偶尔会加上归属于公司股东权益的销售金额。但从2018年6月份起,碧桂园这种例行的运营数据,就只发归母权益的数字了。
或许,在去年年底的某一天,龙湖集团老板吴亚军在研究碧桂园时,突然发现了杨国强这个公开的秘密。
这么多年来,高歌猛进的地产商们,已经习惯了吹泡泡,全口径的数额大,摆在金主爸爸面前,这就是实力的象征。
实际上,这个数字是虚幻的,房企之间的合作,导致全口径数字被反复叠加。
公开数据显示,截至2021年末,79家内房股少数股东权益占比均值为32.6%,较2020年末提升4.7个百分点。其中,21家房企少数股东权益占比超过50%,14家房企少数股东权益占比低于5%。
碧桂园与龙湖的少数股东权益占比分别为33.89%、43.69%。
但它们分利润时,碧桂园比较"公道",给出34.61%利润,而龙湖则很强势,只分给别人24.96%,剥削了18.73%。
两个示范生,对小股东的态度差异蛮大。
有些时候,女人比男人更有韧劲,更狠!吴亚军和蔡奎离婚后,还在美国生了双胞胎儿子。但杨国强却一直守着糟糠之妻,女儿接班也是一样。
还原真实的样子
2021年过后,吴亚军决定展示一个更加真实的龙湖,先从每月的经营数字开始,把少数股东权益的那部分剔除了。
这看似是个小动作,但几百家上市房企里,敢于裸露的,也只有碧桂园和龙湖。连万科和一众央企地产商,也都是发全口径数字。
由于公布口径的变化,吴亚军最近应该受到不少困扰。
一些不明就里的媒体,硬是拿龙湖2022年归母权益口径和2021年全口径去对比,得出一个可怕的数字:前5月销售额下滑63.79%!
股民用脚投票,导致龙湖股价有一天大跌近9%。老板们哪里能容忍一再跌的声音。
龙湖和碧桂园的公关团队想出一个妙招,发布环比上涨的利好,再添加一些有利于公司发展的材料。于是,这两家公司业绩上涨的新闻就出炉了。
如果不信,可以上网搜搜。
经历了前4月的同比下跌,地产行业原本5月份有所好转,但依然在继续同比下跌。
拿公认最优秀的龙湖集团举例子。
进入5月,龙湖集团的销售同比跌幅进一步扩大。5月单月归属股东权益的合同销售金额人民币90.6亿元,同比2021年166.11亿元,下降45.45%;归属股东权益的合同销售面积55.9万平方米,同比下降43.08%。而前四月同比2021年下滑32.2%。
把周期拉长来看。
截至2022年5月末,龙湖集团实现归属股东权益的合同销售人民币404.9亿元,同比2021年629.71亿元,下降35.7%;归属股东权益的合同销售面积239.4万平方米,同比下降34.97%。
而碧桂园前五月的全口径销售额,也从去年的3777.92亿元下滑至今年的2277.71亿元,跌幅39.71%。
没有幸免者
示范生们尚且如此,其它上市房企更是一片惨淡。
房财经统计了32家已发布2022年前5月销售数据的房企,同比无一上涨,平均跌幅48%。最高跌幅者是正荣地产,73.08%,最低跌幅者是越秀地产,15.25%。
再如,称地产进入黑铁时代的万科,果然没有白银时代的风光。
今年前五月,万科合同签约销售额为1681.1亿元,同比下滑41.39%。去年业绩不佳,郁亮还做了一场秀,向股民们道歉。
跌得超过70%的,还有世茂集团,2022年前五月合同签约额仅为342.6亿元,跌幅71.87%。前几年,许世坛收购了福晟集团和泰禾集团的一些资产,导致消化不良。
今年前五月,销售额跌幅超过50%的名单,有一长串,从高到低依次是:祥生控股-66.36%、禹洲集团-59.43%、融创中国-59.15%、富力地产-58.40%、龙光地产-58.18%、绿地香港-57.60%、德信地产-55.40%、宝龙地产-55.25%、旭辉控股-54.90%、美的置业-53.83%、中国金茂-53.79%、合景泰富-53.03%和奥园集团-52.87%。
6月份会怎样,依然难料。
虽然如今有60多个城市出台政策救市,但最可怕的是,老百姓口袋里没钱。
裁员、降薪,一些企业主虽然握有现金,但未来的不确定性,也不敢轻易扩大生产、不敢大肆消费。尤其是房子,一旦砸钱,等于把家底交出去了。
行业多艰,无人幸免。
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