“我的意中人是个盖世英雄,有一天他会踩着七色的云彩来娶我,我猜中了前头,可是我猜不着这结局”
1995年,周星驰的《大话西游》上映,诞生了无数经典的台词。
这一年,吴亚军创办了龙湖。后来在地产界,龙湖是出了名的“优等生”。多年以来,它经营业绩增长稳健,财务数据漂亮,行业产品、品牌和口碑也都很好。
在龙湖的大本营重庆,很多人都有着龙湖情节,即使多花钱,也一定要做“龙民”。
1、创办龙湖,源于一次糟糕的买房经历
吴亚军出生在重庆市合川一个普通的家庭,她的父亲在供销社工作,母亲是一个裁缝。吴亚军小时候不仅非常聪明,学习也很刻苦,小学的时候一路跳级,14岁便进入了合川中学尖子班。
吴亚军在学生时代的梦想,是能够成为像居里夫人一样的科学家。
1980年,吴亚军如愿考入西北工业大学导航工程系。毕业之后,她被分到了重庆一个仪表厂,从一名技术人员做起。工作4年后,吴亚军提出了辞职,毅然放弃了这个铁饭碗,应聘到《中国市容报》当一名记者。
在当记者期间,吴亚军接触了不少政界、金融界、房地产界的人物,为日后进军房地产界奠定了人脉基础。
吴亚军说,创办龙湖,源于一次糟糕的买房经历。
当年她第一次在重庆买房,买的是一套80平米的住宅,据说这套房子不仅延迟交房,而且入住1年后还没有通天然气,做饭只能用电。到了用电高峰,家里又很容易跳闸。
而且房子户型的设计也很差,客厅没有窗户、采光差。电梯也是经常出故障,她需要经常爬楼梯。后来吴亚军说,“如果有一天我做开发商,盖的房子一定不会这么差。”
吴亚军的初心是打造一家建造高品质房子的开发商。
1993年,吴亚军下海创业,创办了重庆佳辰经济文化促进有限公司,开始做建材生意。1995年,吴亚军与中建科合作,成立了重庆中建科置业有限公司(龙湖地产的前身),开始涉足房地产业。而吴亚军的丈夫蔡奎关掉了自己的生意,与妻子一起创业。
蔡奎毕业于南京航天航空大学通讯专业,毕业后入职四川航空公司。1992年与吴亚军结婚后,而后一直待在重庆。
创业初期,两人搭配起来非常默契。
龙湖第一个项目,叫龙湖南苑住宅小区。吴亚军对建筑质量、景观配套、物业管理等方面都提出了高要求,她想通过第一个项目在重庆树立标杆。因为小区质量较好,龙湖南苑小区被定为重庆“小康社区”示范工程,而它的广告语“善待你一生”,更被重庆市民传为经典。
1999年,据说龙湖地产的第二个项目龙湖西苑销售时,市民通宵排号,1000多套房源快速售罄,业界人士称之为“房子卖得比白菜快”。
龙湖地产靠着南苑和西苑两个项目打出了名气。
吴亚军是一个非常善于学习的人,创业早期她专门去深圳拜访万科老总王石,向他学习做房地产的经验。而且她非常注重细节,从公司的发展规划、战略调整、吃饭报销等都有着细致的要求。
此时的吴亚军踌躇满志,她的目标是:5年领军重庆地产、10年影响国内地产。
2003年,中建科退出龙湖地产,将所有股权转让给了吴亚军,此时吴亚军已经控股了龙湖地产。
2005年,龙湖地产的年营销额达到了20亿元,排名重庆第一。同年,龙湖地产开始了全国化扩张。丈夫蔡奎进驻成都,吴亚军北上开拓北京市场。
2006年,成都“晶蓝半岛”项目首开,蔡奎带领该项目刷新了成都楼市的房源、成交数、成交额3项记录,创造了成都楼市奇迹。这一年,龙湖在重庆和成都两地的销售额突破了38亿元,成为西部地区首家年破30亿元的房地产开发商,由此跻身全国房企第一梯队。
2007年,吴亚军带领的北京“龙湖滟澜山”和“龙湖北京香醍漫步”两个项目开盘,在首开的当天销售了90%。龙湖地产凭借成都和北京项目的成功,知名度逐步提升。
此时,龙湖积极扩张到上海、西安、无锡等城市,吴亚军此时也开始筹划龙湖在香港上市事宜。
2、和平分手,前夫分走200亿
在创业初期,吴亚军和丈夫蔡奎携手并进,对龙湖早期的发展起着至关重要的作用。
但二者的矛盾也越来越深。
他们第一个矛盾源于吴亚军的去家族化经营。吴亚军在2003年收购中建科,控股龙湖地产之后,她做的第一件事就是去家族化经营,她要以现代化的企业经营模式来管理龙湖地产。
而“去家族化”首当其冲的就是蔡奎的妹妹。
蔡奎为此与吴亚军发生了激烈地争吵,但吴亚军依然是坚持自己的意见,不肯做出让步,蔡奎当时非常生气。
吴亚军的决定是正确的,只有去家族化的策略,才能源源不断地引进人才。人才是企业发展的根本,很多房地产公司在壮大的过程中,任人唯亲,导致企业发展受阻甚至衰落。
随着“去家族化”管理,吴亚军的光芒逐步超过丈夫蔡奎。同时,蔡奎的权利也在逐步缩小,二者矛盾加剧。
此外,二者的经营理念不尽相同。吴亚军有理想和抱负,想把公司做大,喜欢做长远规划。但是蔡奎更喜欢小而美的公司,不倾向大规模扩张。早年,夫妻两人聊天时,吴亚军曾对蔡奎说,“做企业是要赚钱,但做企业和赚钱还是不太一样,只会赚钱的人,充其量只能算一个有文化的个体户。”
“我就是那个有文化的个体户。”蔡奎开玩笑的回应。
2009年11月,龙湖地产在香港上市,上市当天涨幅13 %。吴亚军身价273亿元,超过了此前中国女首富碧桂园的杨惠妍,成为中国内地新女首富。
吴亚军在龙湖地产上市的庆功宴上,说了一句意味深长的话,“我是女老总,没有机会去泡妞,只能把精力和时间集中起来,去努力做好企业”。
当时很多人都以为这是一句玩笑话,后来想想,这句话可能是故意说给丈夫蔡奎听的。
2012年,吴亚军再次蝉联中国女首富。事业的成功并没有带来家庭生活的美满,这一年吴亚军和蔡奎的婚姻也走到了尽头。
2012年底,龙湖地产发布公告,吴亚军女士和蔡奎先生以和平、友好的方式解除婚约关系。从牵手到分开,两人携手走过了20年。
地产圈夫妻离婚对簿公堂的不在少数,比如同为渝派房企的金科,黄红云夫妇离婚后,金科管理权之争长达数年。但吴亚军夫妇的天价离婚并没有带来纠纷,蔡奎也没有跟吴亚军争夺股权。因为早在2007年,他们就已经就股权进行了分配。吴亚军(持有45.36%股权)成立吴氏信托,蔡奎(持有30.24%股权)成立蔡氏信托,两个家族信托对龙湖地产绝对控股。
离婚后,蔡奎退出龙湖的管理层,辞去了公司副董事长及其他公司职务,不再参与企业的经营,但享有相应股权的分红。而且,蔡奎也签署协议,让吴亚军代管他那部分股权。
由香港媒体曝出,吴亚军给了前夫蔡奎200亿港元的分手费。
对于蔡奎而言,他不再操心企业的经营,每年享有股权分红,日子过得相当不错。据说蔡奎后来娶了一位年轻漂亮的空姐,并且在香港购置了豪宅。
吴亚军后来没有再婚,她带着女儿,依旧忙碌龙湖的发展。她自己也说,“我不抽烟、也不喝酒,唯一的嗜好就是干活。”
全身扑在工作上的吴亚军,注定事业和家庭很难兼顾,她与丈夫的分开也在所难免。他们夫妇虽然离婚了,后来并没有反目成仇,蔡奎有些时候还会出手帮助前妻。
2022年8月10日,龙湖集团遭遇商票违约传闻和机构做空,一日股票大跌16.4%,市值蒸发了267亿港元。吴亚军和前夫蔡奎家族一致把55.6亿的现金分红改为增持股份,用来支持龙湖的发展。
此外,蔡奎除了放弃分红增持龙湖外,还在龙湖大跌的那一天,自己掏腰包1亿多,买了500万股,用来护盘龙湖。
3、高周转与多元化发展
房地产公司的高周转最开始是由万科提出来的,早在2000年的时候,万科的王石就提出,“像造汽车一样建房子”。
2008年万科提出“5986”模式,后来碧桂园把高周转模式发挥到了极致,提出“4568”法则,即拿地4个内月首次开盘,5个月内资金回笼,6个月内现金流回正,8个月再投资新项目。
当大家都在拼高周转的时候,龙湖终于也坐不住了。
在2016年以前,龙湖地产的年度增长率仅在10%左右,销售额在500亿元上下,和当时高增长的公司形成了鲜明的反差。
于是从2016年开始,龙湖开始高周转阶段,疯狂拿地,快速开发,高效出货。
那时,吴亚军正带着孩子在美国看病。主政的邵明晓制定了一个宏大的目标,在龙湖内部年会上,他要求在未来三年,龙湖的地区公司要实现1-3个500亿规模,3-5个300亿规模,5-8个200亿规模以及8-15个100亿规模。
2016年龙湖实现销售额881亿元,2017年销售额增长至1561亿元,增长近7成,房地产规模排名第八。到2018年,龙湖地产的销售额已破2000亿元。
在高周转的指导下,区域公司开始的狂奔。想要快速发展,就要赶工期;想要利润,就要控制成本。但鱼和熊掌不可兼得,既要速度,又要数量,那房子的质量自然就很难保证了。龙湖开始频频爆出质量问题。
龙湖地产除了房地产开发,最牛的还是他的商业:天街系列。
其实龙湖旗下的商业品牌有三个,分别是“天街”“星悦荟”“家悦荟”。天街系列,作为龙湖集团持有的主要商业地产品牌,也是近年来龙湖的主要拓展方向,截至目前,全国已开业天街项目达64个。星悦荟和家悦荟这两个商业数量比较少,目前不是龙湖的主力发展方向。
龙湖最早布局商业,是在2003年,那年北城天街开业。那时候重庆只有解放碑一个大商圈,观音桥还是一个城乡结合部。
图:北城天街
龙湖第一个商业项目,吴亚军还是非常重视的,开业当日她站在二楼数着当天的客流量。
后来,商业项目越来越多,天街做的也越来越得心应手。
重庆大坪龙湖时代天街是亚洲最大超级购物中心,有近60万方的商业体量,规模超过4个北城天街。
图:时代天街
商业的崛起,吴亚军开始了多元化发展之路。
从四大航道到六大航道。
2017年龙湖正式提出“以地产开发为核心,商业运营、长租公寓及智慧服务形成四大主航道业务。2021年,又提出了“六大航道”,即地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。
不管是四大航道还是六大航道,随着国内房地产业务的下滑,多元化是企业生存发展必须尝试的道路。
图:冠寓
4、屠龙者长出龙鳞,龙湖还是不是龙湖?
在地产圈,绿城老板宋卫平是出了名的“毒舌”。他看完万科的房子,说道,“如果绿城的产品经理造出万科这样的房子,早就自杀一千次了。”
宋卫平对龙湖却止不住的溢美之情,“在中国,房子比绿城造得好的只有一家半,一家是龙湖,半家是星河湾。”他曾坦言,龙湖是绿城唯一的竞争对手。甚至不惜花60多万元买机票,只为让绿城高管去重庆学习。
对于宋卫平的称赞,吴亚军只是简单回复了,“我只是一个做事的人”。
图:宋卫平
据说,早年万科高层林少洲在参观龙湖地产的样板房时,脱下皮鞋换上了拖鞋进屋。出门时,他竟然发现皮鞋被调整了个方向,整齐摆放在门口,不禁发出感叹:“可怕的龙湖。”因为龙湖这家公司竟如此关注细节。
但是随着龙湖越来越发展壮大,其品质和口碑也在逐步下滑。
2014年,宋卫平态度出现变化,直言“以前他们做得不错,最近我认为(品质)越来越下降了。”
2019年8月26日,龙湖集团中期业绩发布会上,吴亚军谈笑风生地说:
“没有故事就是好故事”。
结果话音刚落,现场就有人讲了个“故事”。
一位自称是龙湖业主的男士,手持话筒讲述龙湖长沙业主维权问题,边讲边哽咽起来:
“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权,无一例外。你知道不知道龙湖雇人打我们?”
“您知不知道龙湖新风(音)系统的进气口和燃气出气口只有五十公分?吴女士,我非常钦佩你,我听说你是因为买了房子不满意,所以创建了龙湖。但是我不知道为什么会成这个样子。”
据说,这名男子来自长沙,在长沙龙湖水晶郦城购买了房子。
近几年,龙湖不断传出“新故事”。
2018年1月,南京龙湖春江郦城项目工地发生大面积塌陷,不仅造成工地受到破坏,附近居民区住户也遭损失。
2018年11月,成都龙湖西楠置业在销售位于武侯区的“金楠天街”项目时,存在通过第三方公司加价销售,变相抬高房价的不规范行为。注意,这条消息还是成都城乡管理局发出来的。
2019年6月,长沙龙湖水晶郦城部分业主进行维权,质疑开发商龙湖“高价低配、霸王条款”。湖南当地媒体也针对其精装修问题进行了报道。
2020年12月,合肥东城龙湖楼盘又爆出维权。
2021年3月,龙湖在温州首个项目龙湖·春江天玺爆出质量问题,存在着瓷砖破裂、钢筋外露、地面裂缝、木板发霉、室内泡水等多个问题。
类似的维权事件层出不穷,追求品质的龙湖陷入多个“质量门”。
昔日的屠龙善少年,已经长出了“龙鳞”。
由“善待你一生”到噩梦,一直打高品质牌的龙湖,是否已经忘记初心,变成自己最讨厌的样子?
5、结语
一家公司呈现出的状态,很大程度等同于创始人的气质。
了解吴亚军的人,评价她“慷慨、豪爽、大气”。
白手起家,到内地女首富,吴亚军的故事堪称传奇。
大家把掌声和赞美给了龙湖和吴亚军,但掌声有时候是可怕的,它会让你忽略那些真正的风险。
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